信義計畫區(qū)

高力國際董事總經(jīng)理劉學龍?zhí)岢鼍妫剔k投資報酬表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)負利差的現(xiàn)象。

【MyGoNews 林承志/臺北報導】國際經(jīng)濟情勢不明，避險需求大增，壽險業(yè)大買商用不動產(chǎn)。但高力國際董事總經(jīng)理劉學龍?zhí)岢鼍妫?011年Q3商辦行情漲翻天，連帶使得投資報酬表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)負利差的現(xiàn)象，且租金行情並無大幅上漲，整體投資市場不甚健康，市場需重新檢視，這樣的買賣行情是否有問題，預(yù)估Q4數(shù)起標售案件難以再創(chuàng)新高。

高力國際2011Q3投資市場季報顯示，商用不動產(chǎn)交易金額高達545億元，較較去年同期與上季增加98%與158%，鉅額交易係推升本季交易金額創(chuàng)下歷年記錄的主要原因。

從投資者類型分析，金融保險業(yè)為本季主要投資者，交易金額達253億元，佔總交易金額之46.49%。其中，國泰人壽以215.4億元買入4棟大樓、富邦人壽以30.5億元買入兩個標的。另外，采旺興業(yè)據(jù)傳以80億元買入特力公司內(nèi)湖總部大樓及頂禾開發(fā)以46.29億元買入華票大樓使建築開發(fā)業(yè)之交易金額超過百億。

高力國際不動產(chǎn)投資服務(wù)部董事林昇恒表示，本季商用不動產(chǎn)交易量爆增，主要為市場上出現(xiàn)數(shù)筆重大交易，同時也顯示出1個重要趨勢，即為地段良好且優(yōu)質(zhì)的大樓仍是投資者投資重點。不過，未來1年商用不動產(chǎn)將陸續(xù)面臨4大考驗，包括全球經(jīng)濟及證券市場的不確定、辦公室租金成長率偏低、不動產(chǎn)租稅制度變革與總統(tǒng)大選。

至於，土地投資市場部份，高力國際統(tǒng)計2011Q3土地交易金額為334億，較前季增加81%，但較去年同期減少57%。林昇恒表示，土地市場投資金額較去年大減，主要原因為本季土地交易市場缺乏指標性大案，不若去年第3季新莊副都心連連售地，因此，單筆平均交易金額僅6.3億元。

展望第4季，林昇恒認為，年底前土地市場的大戶為政府，包括臺北雙子星C1D1、信義計劃區(qū)數(shù)筆土地等開發(fā)案，皆為北市指標個案，不僅臺灣本土資金，就連外資也以開始評估，市場熱度應(yīng)會向上提昇。

不過，高力國際董事總經(jīng)理劉學龍則表示，收益型商辦行情於Q3標出天價，導致投資收益率持續(xù)探底，以新光敦南大樓標出每坪132萬元價格計算，毛投報率僅1.81%，不僅低於金管會限制壽險業(yè)者的1.875標準，如果，計算淨投報率甚至將出現(xiàn)負利差，預(yù)估此類收益型商辦標售案件將難以再創(chuàng)新高。

至於住宅市場，劉學龍認為奢侈稅壓抑房價效果明顯，雙北市交易量以明顯下滑，建商推案量也大減6成左右，整體市場呈現(xiàn)量縮價平走勢，將等到總統(tǒng)大選前後，市場走勢才會更明朗。